【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 新的一年來到，2012年商用不動產能否持續逆風高飛，市場看法分歧，可確定的是，受政策打房影響，商用不動產正掀起一股洗牌風，包括買家、產品都在劇烈變化中。 買家部份，目前商用不動產最大買家雖仍是壽險業，但排名已改，以往出手最積極、投入金額最多的新...
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買家部份，目前商用不動產最大買家雖仍是壽險業，但排名已改，以往出手最積極、投入金額最多的新光人壽，據高力國際統計，去年投入不動產資金僅67億，排名已落到第4。
國壽第一 去年買255.8億
取而代之的是國泰人壽，國壽本來很保守，重大標售案老是「陪標」，但近來變得很積極，不僅重要標售案都出手，而且很敢出價，國壽去年共買進255.8億元不動產，躍居第1。
除了國壽外，過去幾年幾乎不碰不動產的三商美邦人壽及全球人壽，去年也轉趨積極。三商美邦去年接連買了三筆共81億餘元不動產，躋身壽險業第3名，比新光還多出了10多億元。
買地需建照等限制 轉戰商辦
壽險業另一變化是，以往壽險業投資不動產，大多以土地為主，但現在情況也改變。根據全球資產統計，去年壽險業總共買進33筆、近700億元的不動產，其中土地只有5筆、82億元，其他都是商辦、廠辦或是零售不動產。
全球資產專案經理王維宏表示，壽險業棄土地、買商辦，主要是因金管會限制。金管會去年初開始要求壽險業買素地必需帶建照，而且必須3個月內動工，沒建照則需在6個月內，規定嚴格，加上動不動就約人喝咖啡，業者乾脆不碰土地。
除了買家在洗牌，熱門的交易產品也在改變。以往大型商用不動產交易多以純辦占大宗，但過去一年廠辦及零售不動產異軍突起，以第4季為例，全季交易量共355億，其中廠辦就占了149億，占比達42%，其次才是辦公室的100億、28%。
廠辦交易升溫 今年仍火紅
另外以全年來看，過去交易量一向不多的零售不動產，全年交易量高達361億元，占比近3成，直追辦公室。
商仲業分析，廠辦產品近來快速翻紅，主要是相較於純辦目前普遍僅2.5%投報率，廠辦可達2.9~3%，對投資人更具吸引力；另一方面，景氣不佳，不少傳產業者積極處分廠辦活化資產，也讓廠辦產品交易升溫，預料今年仍是火紅產品。
陸客商機 店面大賣場搶手
零售不動產升溫，則主要受惠陸客自由行上路，目前市場幾乎只要是A級地段的店面，或是條件不錯的大型賣場，在市場都極為搶手，如果以拍賣方式處分，多能以高於市場預期的價格順利脫手，如忠孝東路香檳大樓一樓商場近日即創下每坪852萬元的天價。
