Sunday, January 08, 2012

商辦大戰 壽險爭當買樓王

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
新的一年來到,2012年商用不動產能否持續逆風高飛,市場看法分歧,可確定的是,受政策打房影響,商用不動產正掀起一股洗牌風,包括買家、產品都在劇烈變化中。

買家部份,目前商用不動產最大買家雖仍是壽險業,但排名已改,以往出手最積極、投入金額最多的新光人壽,據高力國際統計,去年投入不動產資金僅67億,排名已落到第4。

國壽第一 去年買255.8億

取而代之的是國泰人壽,國壽本來很保守,重大標售案老是「陪標」,但近來變得很積極,不僅重要標售案都出手,而且很敢出價,國壽去年共買進255.8億元不動產,躍居第1。

除了國壽外,過去幾年幾乎不碰不動產的三商美邦人壽及全球人壽,去年也轉趨積極。三商美邦去年接連買了三筆共81億餘元不動產,躋身壽險業第3名,比新光還多出了10多億元。

買地需建照等限制 轉戰商辦

壽險業另一變化是,以往壽險業投資不動產,大多以土地為主,但現在情況也改變。根據全球資產統計,去年壽險業總共買進33筆、近700億元的不動產,其中土地只有5筆、82億元,其他都是商辦、廠辦或是零售不動產。

全球資產專案經理王維宏表示,壽險業棄土地、買商辦,主要是因金管會限制。金管會去年初開始要求壽險業買素地必需帶建照,而且必須3個月內動工,沒建照則需在6個月內,規定嚴格,加上動不動就約人喝咖啡,業者乾脆不碰土地。

除了買家在洗牌,熱門的交易產品也在改變。以往大型商用不動產交易多以純辦占大宗,但過去一年廠辦及零售不動產異軍突起,以第4季為例,全季交易量共355億,其中廠辦就占了149億,占比達42%,其次才是辦公室的100億、28%。

廠辦交易升溫 今年仍火紅

另外以全年來看,過去交易量一向不多的零售不動產,全年交易量高達361億元,占比近3成,直追辦公室。

商仲業分析,廠辦產品近來快速翻紅,主要是相較於純辦目前普遍僅2.5%投報率,廠辦可達2.9~3%,對投資人更具吸引力;另一方面,景氣不佳,不少傳產業者積極處分廠辦活化資產,也讓廠辦產品交易升溫,預料今年仍是火紅產品。

陸客商機 店面大賣場搶手

零售不動產升溫,則主要受惠陸客自由行上路,目前市場幾乎只要是A級地段的店面,或是條件不錯的大型賣場,在市場都極為搶手,如果以拍賣方式處分,多能以高於市場預期的價格順利脫手,如忠孝東路香檳大樓一樓商場近日即創下每坪852萬元的天價。